在司法实践中，不动产买受人在进行房地产交易时，经常会出现买受人已经签订房屋买卖合同甚至已经支付了房款，但因为各种原因，未及时办理登记的情况。在这种情况下，买受人取得所有权就会产生滞后，甚至可能会面临其财产被其他债权人另行处置的风险。因此在执行中为了保护买受人的合法权利，买受人为避免房屋被拍卖处置掉，往往选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称：《执行异议复议》）第二十八条、第二十九条的规定提起执行异议，然而该两条规定在适用中往往会产生竞合。那么，当第二十八条、第二十九条发生竞合时应该如何适用，本文将通过案例进行分析。一、案例简述2023年11月，杨某因商品房销售合同纠纷起诉某房地产公司，苏州市吴江区人民法院审理后对此作出生效判决，该房地产公司应向杨某支付逾期交房违约金。但房地产公司并未按照判决履行其义务，杨某遂向苏州市吴江区人民法院申请强制执行，法院于2024年3月27日查封房地产公司名下的房屋一套。2024年4月初，案外人周某在办理该套房屋过户登记时被告知其房屋已被法院查封，无法办理房屋过户登记手续。周某遂委托律师为其提出申请执行异议，解除对周某房屋的查封措施。本律师接受委托后了解到，该房地产公司于2012年9月向相关部门缴纳了本案案涉房屋的专项维修资金，2013年6月为本案案涉房屋进行苏州市房屋所有权初始登记证明，因此本案案涉房屋已完成初始登记，该房地产公司依法取得该案涉房屋的所有权。2023年12月，案外人周某与该房地产公司签订《苏州市商品房买卖合同》，并向该房地产公司一次性付清全部购房款，同时该房地产公司也向周某开具相应金额的增值税专用发票，自此周某已完成该案涉房屋的交易行为。至此周某已实际占有使用本案案涉房屋，无法办理过户手续并非周某个人原因造成的。根据上述情况，本律师受委托向苏州市吴江区人民法院提起案外人执行异议申请，请求法院解除对本案案涉房屋的查封措施。

二、案件评析
       本律师认为，本案的争议焦点为周某对案涉房屋享有的民事权利，能否排除法院的强制执行。根据《执行异议复议规定》第二十八条的相关规定，本案案外人周某对于案涉房屋享有的民事权利，完全能够排除法院的强制执行。但申请人杨某认为，应当根据《执行异议复议》第二十九条的相关规定进行审查，案外人周某的情形不符合第二十九条第一项和第二项的规定，应当驳回其异议申请。

三、审理结果

       2024年4月，苏州市吴江区人民法院作出执行裁定书，认为周某基于对案涉房屋享有实体权益而请求解除查封措施，应适用《执行异议复议》第二十八条、第二十九条的规定审查。第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。如果被执行人为房地产开发企业，则《执行异议复议》第二十八条、第二十九条适用上产生竞合，买受人的主张只要符合任一条的规定，均能够排除执行。本案中，被执行人系房地产开发企业，故法院认为，周某只要符合《执行异议复议》第二十八条、第二十九条的任一条，均能够排除执行。因此法院最终裁定中止对本案案涉房屋的执行并解除查封，支持我委托人周某的案外人执行异议请求。

       【关于对《执行异议复议》第二十八条、第二十九条适用问题的理解】《执行异议复议》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

       （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

       （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
       （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

       （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

       《执行异议复议》第二十九条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：        （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
       （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
       （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

       两条规定的共同之处均是以金钱债权为前提，且在法院查封之前签订了合法有效的书面房屋买卖合同。不同点在于两条规定的适用范围不同，通过对比，第二十八条规定的情况是不动产是登记在被执行人名下；第二十九条中规定的被执行人应为房地产开发企业，且执行标的物仅限于是登记在房地产开发企业名下的商品房。因此，一般性房屋买受人在对被执行人名下房产提出执行异议时，应当适用第二十八条的规定审查。但商品房买受人在对登记在房地产开发企业名下的用于居住的房屋提出执行异议时，第二十八条与第二十九条在法律适用上产生竞合，案外人可以择一适用，且并非适用其中一条就自然排斥另一条。

       通过检索，最高人民法院公布的第156号指导性案例与本案案情相似，最高人民法院认为，案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。

       综上所述，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条与二十九条并非相互排斥的关系，而是可以择一适用，两条规定均是为了保护房屋买受人的合法权益。